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ホテルファンドのリスク

　（当たり前のことですが）投資をして大成功というのは、『設定された満額の配当を受け取り』、かつ、『自らの投資資金が100％の状態で返ってくる』ことです。ということは、この場合に考えなくてはならないリスクは、以上2つのことを達成できなくする要因となります。

　

●営業利益率の低下による配当利回りの低下（満額配当を常に期待できるか？）

ラブホテル事業は高い営業利益率に支えられています。これが高配当を出せる源泉です。通常、高い利益率が見込める業界には、新規参入が活発になり、競争が激化します。儲かる事業は誰もがやりたいものですから、これは当然の流れです。そして競争が激化した業界は、決まって利益率が低下していきます。その理由は簡単で、値下げ競争という自分で自分の首を絞めるような戦略を取るようになるからです。（身近な例で見ると、携帯電話の料金が下がったり、ネット取引の手数料が下がったりしてますよね。これがもし、1社しかなければ競争が発生しないので、値下がりは起こりえません。）　では、ラブホテル事業はどうでしょうか？

　

→ これは、前のページの『ホテルファンドの魅力』で見たとおり、新規参入が起こりにくいので、高い営業利益率を保ち続ける可能性が高いと思います。よって、高い配当利回りも継続が期待できます。
　付け加えて、株式投資と違いホテルファンドが高い利回りを実現できる理由として、『ホテルファンドで得られた利益をすべて清算する（分配する）』ことがあげられます。通常、株式会社の運営は毎年続くので、株主に利益の全てを分配してしまうわけにはいきません。事業を継続、そして拡張していくするために事業への再投資が必要です。しかし、ホテルファンドの方はあらかじめ３年間でファンドを清算（解散）することが決まっているので、利益すべてをステークホルダー（出資者などの利害関係者）で分配することになります。このように、『利益を事業へ再投資する必要がない』ことが高配当になる一つの要因です。

　
　

●売却時の不動産価格の低下（投資元本の確保ができるか？）

ホテルファンドは、出資者から集めたお金でレジャーホテル（ラブホテル）という不動産を買い付けて、リフォームや運営など行っています。出資期間が3年間の商品ですので、3年後の出資金返還時にはホテルを売却する必要があります。ということは、もし不動産の価格が大幅に下落している場合は、出資金の一部が返ってこない可能性があることになります。
そこで、どういう時に元本を割れてしまうのか、またこれに対する対処法はないのか？これについて掘り下げてみます。

　

→ 元本割れする主な要因は、ホテルの売却時に不動産価格が下落することです。2008年11月現在、景気が悪くなってきているので、不動産価格が下がることは心配されるところです。３年間のホテルの運営が終わればそのまま売却されることになりますが、一般用不動産の魅力が落ちてきているので、レジャーホテル（特定用不動産）への投資を検討している国内外の金融機関、不動産会社、大口投資家などが増えています。魅力のある投資先に資金は集まってくるので、ホテル事業が引き続き好調であれば、問題なく次の運営者に引き継がれるものと思います。
　万が一、不動産価格が下落した場合にも、解約までに十分な配当利回りが出ていれば、ある程度帳消しにすることができると思います。

　

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